【侨报网综合讯】中国各地楼市调控，在不同地区正上演不一样的戏码。在一线城市等楼市大热地区，政府层层加码政策防止房价过快上涨的同时，在部分三四线城市，“限跌令”则成为近一段时间的热门话题。8月以来，中国已有多地通过不同渠道及方式，向市场传递了房价不能过快下跌的信号。

出台“限跌令”的都是什么样的城市？

最近一个地区是河北省张家口市。北京《中国证券报》报道，张家口市住建局、张家口市财政局等四部门近日联合出台《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》，明确所有项目不得超出备案价格对外销售。已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售，新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85%进行销售。

针对“限跌”的原因，张家口市住建局相关负责人指出，目前在张家口主城区，房价已经从顶峰的13000元（人民币，下同）/平方米左右，降到了8000元/平方米左右。尤其是2021年下半年以来，张家口主城区和周边陆续有多个楼盘，迫于现金流和销售回款等压力，开始降到低于成本价销售，给整个房地产市场带来了巨大影响。

上述政策被市场解读为“限跌令”。据北京《中国新闻周刊》盘点，打响今年“限跌令”第一枪的城市是湖南岳阳。8月11日，岳阳市住建局下发通知，要求4个中心城区新建商品住房销售实际成交价格不得低于备案价格的85%，否则不予网签。当时，岳阳官方解释称，房企债务压力较大，将旗下三个项目从备案价8000元/平方米左右降至5000元/平方米左右进行销售，造成市场混乱。

随后，湖南株洲、江苏江阴、山东菏泽、云南昆明、辽宁沈阳、河北唐山等地先后发布类似的“限跌令”，这些城市的情况，与张家口、岳阳不乏相近之处。

市场注意到，发布“限跌令”的基本都是三四线城市。据中国国家统计局数据显示，8月20个城市新房价格下跌，多为三四线城市。三四线城市二手住房指数环比涨幅为-0.1%，为2020年以来首次下跌。这和限跌城市的城市特征基本吻合。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉直言，当刺激楼市、大规模放水已成为过去式，人口增量难以支撑楼市需求的三四线城市，房价会下跌。

在此背景下，降价成为很多房企的选择。中原地产首席分析师张大伟表示，近几年来，很多“高周转”的大型房企下沉到三四线城市，在现在信贷收紧的情况下，现金流比较紧张，对这些大型房企来说，现金流比利润更重要，因此通过降价迅速回笼资金。

沈阳一处楼盘。（图片来源：中新社资料图）

长远看，“限跌令”无法阻止下跌进程

“限跌令”真的能止跌吗？

李宇嘉表示，“这样的做法可以缓减下跌的节奏，但无法阻止下跌的进程。他认为，保持房价平稳，短期内，要合理评估在售库存和潜在库存，收缩楼市增量供应区域，守住楼市的基本盘，做到楼市下限有支撑；长期看，更要夯实产业和人口基础。

李宇嘉还指出，限跌某种程度上维护了购房者和小业主的利益。当开发成本位居高位，降价幅度如果太大，开发商做品质的动力就变小了，项目可能会出现“减配”、甚至以次充好、货不对板等现象。在预售制下，这些问题在买房时可能看不出来，实物交付时才发现问题。

福建福州一在建房地产楼盘。（图片来源：中新社资料图）

楼市的另一端：14个特大城市的房价均过万

然而，与这些三四线城市此形成鲜明对比的是，为了防止房产过热，今年以来，已经有上海、广州深圳、东莞、无锡、宁波、成都、西安等11个城市出台了二手房指导价政策，北京市海淀区房地产经纪协会也发布了部分热点小区的二手房指导价。

上海第一财经根据中国房价行情平台数据，对中国14个特大城市9月的房价水平统计梳理发现，当前14个特大城市的房价均超过每平方米1万元，其中5个城市房价超过了每平方米2万元，除武汉之外，其余4个城市均来自东部沿海地区。14城中，第四经济大省浙江的省会杭州与第二经济大省江苏的省会南京，房价均超过了每平方米3万元。杭州以每平方米38956元在特大城市中位居第一，在中国所有城市中位居第六。从榜尾端来看，房价最低的三个特大城市是哈尔滨、长沙和沈阳，三城均价均低于1.3万元。

这其中，位于中部的强省会城市长沙房价为每平方米11325元，在14个特大城市中位居倒数第二，成为是一个“收入高、房价低”的典范。

三四线城市和热门城市这样两极化的楼市现象表明，中国不同城市的的地产市场，越来越趋于分化。

李宇嘉坦言，当下楼市重心已开始向都市圈转移，包括京津冀、长三角、大湾区、成渝等几大都市圈，以及9个国家中心城市在内的核心区域，正在成为楼市供应和需求的有效区域，占新增供需的比例越来越大。

“人口跟着就业走、就业跟着产业走、产业跟着规划走。当人口越来越向都市圈和中心城市迁徙，楼市有效需求的区域重心也在变化。”李宇嘉说。（完）