房地产专栏

纽约房屋的主要类型

 

纽约市有五种类型的建筑物,即战前建筑(pre-war),合作公寓(Co-op),共有公寓(Condominium),阁楼(loft) 和联排屋(townhouse)

一,战前建筑(Pre-War)

战前公寓楼宇是第二次世界大战前建成的。这些建筑通常有高高的天花板和有装饰线条, 厚实的墙壁,硬木地板,公寓单位面积比较宽大。在曼哈顿战前公寓往往是合作公寓(co-op)

二,合作公寓(Co-op)。

Co-op 全名是“cooperative”。它的缩写是co-op。中文译名是合作公寓。合作公寓法律实体(legal entity)是一公司。当你购买合作公寓时,买主没有收到屋契,只有股份证明书(proprietary lease),实际上是在合作公寓的公司股份。在法律上拥有合作公寓 co-op 个人财产,而共有公寓(condominium)是“不动产”。

合作公寓特色:

1,填交申请表;

买者虽要填写买者申请表格,包括填写个人资料,工作证明,银行和收入资料并附上证件,入息税单。个人和职业上的介绍信。过户后银户口需要有二年单位管理费。假若是需要贷款,要有二年银行每月的贷款费用。这些文件都要交上合作公寓大楼协会理事审阅。如果理事会满意便会邀请买者和理事们面试。如果面试通过,卖方才可以和买者过户。

2,单位租赁限制;

合作公寓租赁有很多限制。通常是要住满二年才可以在五年内租赁单位二年。

3,过户税 Flip Tax);

屋主出售合作公寓单位时要付大约售价的2%给大厦。

4,合作公寓通常是不出售给没有居留证的买客,因为大厦业主恊会希望买者住在大楼,不是做投资或租赁。

5,合作公寓的过户费比共有公寓便宜, 免去很多税项;

6,多数合作公寓最少要首付20-25%Debt to Income (DTI) 债务数据和收入相比率是28%。过户后,银行的存款至少要有二年的单位维持费和艮行房贷费。

三,共有公寓简介(condominium)

共有公寓的特点如下:

1,买主有屋契;

2,可以随时租赁或出售。但是仍然要送上买者或租申请表格,不需要有业主恊会委员面试;

3,可以申请贷款,首期通常也是20-25%。可以和屋主协议,有弹性;

4,通常没有过户税 flip tax) 给共有大厦;

5 售价较共有公寓高;

6,过户费(closing costs) 比共有公寓多;

7,每月维持费比共有公寓便宜。

四, 阁楼(Loft)有共有公寓或合作公寓。

在纽约市的阁楼式公寓一般是面积较大,及屋内少间隔和开放.

五,联排屋(Townhouse)。

联排屋有一个家庭或有二 / 三层的独立单位。他们建造四至五层高,并享有许多共同的设计元素。通常情况下。这种类型的结构是超群绝伦。许多联排屋有花园、壁炉。要屋主自己或请人打理。

作者:俞人慧,纽约福临门地产持牌经纪人。工商管理和电脑双硕士。 WhatsApp/电话:646-983-2696,微信:Yuyanwai1689