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霍英东的“卖楼花”要谢?广东酝酿取消商品房预售 半数房企将死?
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2018-09-21 22:05 来源:侨报网综合 编辑:陶然

侨报网综合讯】看看销售中心楼盘的沙盘和规划图,就交付一笔相对“低廉”的定金预订了商品房。过去25年,这种开发商预售商品房制度,已成为中国楼市一种普遍的商品房销售模式。但对于购房者来说,这种制度就像赌博,既不知道房子建成后的样子,也不确定规划是否能落实,甚至连是否如期收房都不清楚。21日,广东省房协对下属副会长单位发布通知,通知中涉及“逐步取消商品房预售制度,全面实施现售”的内容引起了极大关注。有专家预测,此次建议获得审批的可能性很大……若真如此,楼市将会受到怎样的影响?

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▲6月2日,广东中山一个参展楼盘吸引香港投资者前来咨询洽谈。(图片来源:中新社)

取消预售?广东:只是征集意见 住建部辟谣:情况不属实

买房是不少人头等大事,拼尽半生积蓄,也只能买到预售房(期房)。房贷还了几年,还没能住进新房。在广东,这一情况或将成为历史。广东省房地产行业协会(下称省房协)一份红头文件21日在媒体流传。文内提到,广东住建厅已拟订材料,向住建部建议,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

《广州日报》报道,据了解,21日,广东省房协对下属的副会长单位发布《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(简称《通知》)。《通知》显示,广东省住房城乡建设厅已拟订“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于25日上报住建部。

《通知》提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”,对预售制进行改革,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

这意味着,广东或取消1994年开始实行的“商品房预售制度”。对此,省房协相关人士称,通知正在征求意见过程中,是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。

广州《南方都市报》则提到,21日下午,省房协相关工作人员就此事回应媒体时表示:“协会确实拟订上述通知内容,但是目前还处于内部讨论阶段,相关内容只是拟订,不知道为何传播到网上。接下来还会就此事发布消息进行说明。”

此外,《通知》还提到,近日,住房城乡建设部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》。要求,对商品房预售许可进行深入研究,建议保留或提高许可条件的,要列明法律法规依据外的理据,充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性;建议取消的,要同步研究提出事中事后监管措施。

然而,21日当晚,据北京《中国经营报》报道,住建部房地产市场监管司相关人士表示,向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售,全面实施现售征询意见情况并不属实。

“没有,该情况并不属实,具体我们也在调查处理当中,具体情况不方便透露。”上述相关人士说。

预售制度已实行25年 80年代末由香港传入内地

虽然住建部、广东省房协相继给市场派了“定心丸”,但是语焉不详,又有红头文件在侧,自然是挡不住铺天盖地的担忧。

事实上,预售商品房制度在中国购房者心中根深蒂固,甚至成为很多人买新房的“不二途径”。自1994年《房地产管理法》颁布以来,商品房预售制度实施已近25年。

上海澎湃新闻梳理,商品房预售制度的“创始人”为香港商人霍英东。1953年,霍英东提出“预售楼花”,并提倡分期付款。这一制度于上世纪80年代末由香港传入内地,并在1994年的《城市房地产管理法》和随后《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确。随后这一新房销售方式被广泛运用。

广州《南方都市报》称,目前,中国各个主要城市的商品房预售比例普遍在一半以上。

2005年,大陆央行8月15日发布的《2004中国房地产金融报告》指出,在时下上海、北京等房地产市场热点城市,房地产开发商将未开发的楼盘提前预售,这愈发加剧了消费者超前购房行为。报告称,“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”

在随后的十多年时间里,也时不时有取消商品房预售的呼声传出,但至今,并没有地区真正取消这一制度。

《通知》指出,商品房预售制度的改变,事关房地产行业发展模式及其配套制度的重塑,更直接关系到房地产企业的资金安排、建设计划乃至战略规划等重大事项的调整。 事实上,对于深圳来说,商品房取消预售并不是一个新鲜事。早在2016年4月,深圳市土地房产交易中心挂出一宗商住地块,该地块被确认为深圳市商品房现售试点项目,这也意味着,最早实行住宅市场化的深圳,也成为最早接触现房现售制度的城市。

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▲正在开发建设中的福建福州地产项目。(图片来源:中新社)

资金链将断裂 预售制取消会死一批房企

一位港股上市房企的副总裁说,现售的问题早已提出过。如果实行,对房企的影响确实很大,特别是资金实力弱的中小房企,很多实力不够的房企将因此退出房地产行业。同时,房企成本会提高,房价也进一步提升。

北京《经济观察报》从一家百强房企广州区域的项目总经理处了解到,按照预售制度,房企在拿地之后,快节奏的话6个月可以入市,正常速度则是9个月开盘。根据银行的放款节奏,通常开盘后2个月就会放款,这些首付款和银行尾款,全部作为预售款进入三方监管专用账户。开发商若是想要动用这部分预售款来支付工程款、经营用款、银行利息、税金、运作费等,都要经过房地产交易监控中心审批,而且专用账户内的资金普遍要按已预售合同总金额的10%留存,以供后续开发。而一旦改成现售的形式,开发商要等到全部房子建设完毕,也就是大概3年后才能对外销售,回笼资金。

这意味着,现售制度下回款周期至少比预售制增加了2年左右。

“这项制度很完善了,如果变更将会对中国金融监管市场、按揭放贷系统影响很大,对房企回笼资金影响很大,一旦实施,会死一批企业。”一名房企高管说,在现售制度下,房企高周转做不到了。

中原地产研究院首席分析师也指出,取消预售制度将使得超一半房地产企业倒闭。

就连前述《通知》也提到,考虑到当前的信贷政策持续收紧,开发企业资金压力普遍加大,如直接取消预售,一方面,房地产企业融资的周期必然大幅变长,一旦遇到市场变动冲击,极易出现资金链断裂,导致工程烂尾。另一方面,可能会出现阶段性供应“休克”,相应的矛盾会集中爆发,影响社会稳定和市场健康发展。

即便如此,这项制度不断暴露的问题却不容忽视。据腾讯财经报道,知名地产评论员吴其伦就赞成取消预售制。他认为,商品房预售制,是房地产市场矛盾激化的根源。

中国网报道,张大伟表示,当下房地产市场各种质量问题,交付问题,基本都与预售制度有关系。预售制度对于消费者来说保障度低,不确定因素太多。现房销售制度,所见即所得,可倒逼开发商更关注质量。

腾讯财经报道,上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,过去几十年,每当房地产严厉调控之际,就会有声音取消预售制。近一年,多地业主维权房子质量可能是这次取消预售制的新动因。从未来趋势看,提高预售门槛是必然的历史进程,主要因素是维护购房者权益。

该建议获准可能性大 短期内取消可能性不大

这样一项可能引发楼市动荡的政策,取消的可能性到底有多大?

中国网报道,张大伟认为,取消预售制度,短期看,可能性不大,因为当下房地产市场依然中小企业集中,龙头房企占比份额不高,当下取消预售,有利于资金宽裕的国企,大企业。对小企业来说是灭顶之灾。加大企业的资金链风险,导致企业回款周期严重拉长。商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一,但同时也带来了大量的矛盾和纠纷,这些矛盾和纠纷不仅让购买者付出了不小的代价。

此外,短期看,如果取消预售制度,会带来供应量短期锐减的担忧,不利于平稳市场,房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内,而且房地产市场已经基本进入存量环节时代,房地产企业的负债率降低的情况下。当下如果取消预售制,起码50%的房地产将倒闭。因此,他建议,预售制度不应该一刀切取消,但应该逐渐加大规范。

另据上海蓝鲸财经报道,易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,取消此类制度,有助于为相关企业形成较大的约束。现房销售的模式下,房企销售应该有更强的更严格的财务约束,资金弱的房企无法进行开发投资。

因此,他预测,广东此次建议,预计获得审批的可能性是很大的。实际上广东本身已经有部分土地就在推行了此项政策。

类似政策推进,未来或和全装修、精装修的概念结合。换而言之,未来购房者见到的房子,更多的是精装修的现房项目,这其实也是房住不炒的政策思路体现,同时也有助于发挥房屋的消费属性。(完)

编辑:陶然
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