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"以房养老"试点四年遇冷,大陆为何还要全面推广?
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2018-08-09 23:48 来源:侨报网综合 编辑:张晓

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一老人从一处楼房前走过。(图片来源:中新社资料图)

侨报网综合】8月8日,中国银保监会发布的《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》(简称“《通知》”)指出,从8月起要把老年人住房反向抵押养老保险(简称“以房养老保险”)推广至全国范围。

业内人士指出,从2014年至今的4年试点实践来看,“以房养老保险”的市场参与度并不高。下一步应尽快解决目前项目推进中存在的配套政策落实与险企风控等相关因素障碍。

多因素致以房养老保险进展缓慢

综合《中国证券报》、北京央广网报道,所谓“以房养老保险”,是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的新型商业养老保险业务,简而言之,就是老年人将房屋抵押给保险公司,不仅可以继续居住,每个月还能从保险公司领取一笔保险金,身故后,保险公司再通过处分房屋来获得保费等相关费用。这种模式,让那些住着价值较高的房子但收入较低的老人每月都能获得一笔不菲养老金,从而改善养老生活。

这一试点始于四年前,自2014年7月1日起,北京、上海、广州、武汉四个城市房屋完全独立产权的60岁以上老人,可选择“以房养老保险”,试点期两年。2016年7月,监管部门又将试点期延长到2018年6月30日,并将试点范围相应扩大。

2015年3月,中国首款“以房养老保险”产品由幸福人寿推出。老人在参保后,将房产抵押给保险公司,由专业的评估机构对房产进行评估,幸福人寿将定期向老人支付养老金直到老人去世。该产品是非参与性产品,幸福人寿不参与分享房产价值上涨部分,无论房价涨跌,老人都将领取固定的保险金。当老人身故后,幸福人寿再将房产处置所得偿付养老保险相关费用,剩余金额将返还给老人的继承人。

目前,以房养老保险试点总体运行平稳,不过,四年来,虽有多家保险公司得到了试点资格,但实际开展业务的仅幸福人寿一家。截至2018年7月底,幸福人寿累计承保139单(99户),签约意向客户201单(141户),其中北京、上海、广州三地的保单数占总数的80%。

幸福人寿相关人士指出,当前以房养老保险进展缓慢,其问题主要在于需求乏力、供给不足和制度交易环境不成熟。比如养老金领取没有考虑通胀因素,且除了传统的长寿风险和利率风险外,还有房价波动风险、现金流动性风险、舆论及法律政策风险、房屋处分风险等方面给保险公司带来较大的挑战,亟待政府给予更多的关注和支持。

业内人士表示:“该模式目前缺乏配套的落地政策,加上人们观念和房子价值波动等因素,市场参与度低是必然的。比如,在目前模式下,老人领取的养老金是固定的,但在身故后其房产变现的价值有可能少于其累计领取的养老金,由此产生的资金缺口,由险企方单独承担。”

市场小众,但意义重大

幸福人寿工作人员曾表示,这款产品的最初设想也是主推失独的孤寡老人,或者无子女的老人。幸福人寿前董事长孟晓苏在接受媒体采访时称,公司把“以房养老保险”定位为一个小众化的保险产品,对“以房养老保险”的市场遇冷,他并不担心。

全国老龄办最新统计数据显示,2017年全国新增老年人口首次超过1000万,60岁以上老年人口达2.4亿,占总人口比重达17.3%。预计到2020年,全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右。

在个别省份,人口老龄化问题更加突出。辽宁省60岁及以上的老年人占人口总比重近23%。今年7月,辽宁省提出将实施渐进式延迟退休政策,鼓励老年人才自主创业。

有预测称,到2050年前后,老年人总量将近5亿人。

日趋严重的人口老龄化问题在一定程度上意味着以房养老保险的市场动力及其意义。

业内人士称,“以房养老保险”,能够在保障老年人居住权的同时,用房产增加现金流,改善老年人生活品质。尽管这是一个小众市场,但意义重大。

有业内人士认为,“以房养老保险”只是养老市场的一个补充方法。政府部门作为监管者,应该有完善的政策规定并做好监管,其它的交给市场运作。在“以房养老保险”向全国推广的背景下,随着经济社会转型及市场不断培育,市场的潜在需求将会逐步显现,供给主体也将不断扩容。

对于在推广中面临的问题,中国老龄科学研究中心副主任党俊武表示,比起“以房养老”,“以房养人”的提法也许会更符合中国的传统观念。党俊武指出:“对于房地产市场的未来走向,大家还在观望。把房子变现后,老人养老用一些,孙子上学用一点,儿女创业用一点,接受性会更好。”

为了激发市场需求,还有一些业内人士建议,在向全国推广的过程中,可以考虑逐步扩大抵押房产的范围,将其他类型的不动产,如商业类的房产、共有产权住房、农村宅基地房产、农村家庭承包的土地使用权等列入抵押范围,以便解决更多老年人的收入问题。

媒体:道德问题是以房养老面临的首要挑战

对于以房养老保险走向全国市场,《北京青年报》评论称,尽管首批试点成效不甚理想,但不能因此而否定“以房养老保险”的重大创新价值和实践意义。业内人士预计,在“以房养老保险”向全国推广的背景下,随着经济社会转型以及市场不断培育,“以房养老保险”市场的潜在需求将会显现,供给主体也将不断扩容。

这种判断是有道理的。一方面,以房养老保险的确能够满足老年人希望居家养老、增加养老收入、长期终身领取养老金的三大核心需求,潜在市场不小。另一方面,目前至少有三个因素会支撑以房养老保险市场的兴起。一是人口结构变迁,家庭代际关系变化,空巢与失独老人增加;二是养老保障水平有限,多样化养老方式亟待拓展;三是自有房比重较大,住房资产价值上升。

即便如此,对以房养老保险的支持仍然是不够的。从既往试点情况看,以房养老存在很多问题,其中首当其冲的就是道德问题。因为在中国的家庭伦理中,孩子对父母的财产有着天然的继承权,在很多人看来,把房产质押出去就等于变卖父辈的财产,很容易引起家庭矛盾和纠纷。此外,相关法律不健全、房地产市场不稳定、寿命的不确定性以及保险条款过于复杂让人雾里看花等现象,都是目前困扰以房养老的问题。

以房养老”扩围固然前景看好,颇值得期待,但不能止于扩围,而是还需要考虑现实中存在的问题,对症下药,进一步提高以房养老保险的质量和效率,以吸引公众参与。

关键取决于房地产市场的平稳发展

北京《新京报》评论称,随着全社会人口结构的变化、家庭结构的变化、家庭资产结构的变化,以房养老险这一模式有着巨大的潜力。而要把这一潜力变成现实,关键在于以房养老险的可持续性。从现实情况看,以房养老模式可持续性取决于保险公司对相关参数的精算,但更取决于房地产市场的平稳发展,取决于房地产市场平稳健康发展长效机制的建立。

在模式运行中,形成闭环的最后一步是抵押人去世后,保险公司有权依法行使抵押权。这个抵押权的变现无外乎出售和出租两种方式。从逻辑上看,保险公司选择出租的可能性不大,这不是保险公司收回代付养老金成本的有效方式;选择出售的可能性比较大。但这又涉及房地产市场的流动性。在一个缺乏流动性的市场,保险公司手中会积累越来越多的房屋,以至于成为房地产公司。这种可能性不是没有。

同时,以房养老对房地产市场的平稳发展也提出了现实需求。价格的暴涨暴跌,都会对以房养老保险模式形成冲击。在暴涨时,退休老人可以选择直接出售房屋,然后用出售款的利息来养老;在暴跌时,保险公司预期抵押权处置收益覆盖不了养老金预付款,就没有动力推出这项保险。

因此,要在全国推开以房养老,需要把房地产市场的健康平稳发展作为重要基础。一方面,政府保障中低收入者的保障性住房,实现“居者有其屋”;另一方面,进一步完善改善性住房与奢侈性住房的管理和调控。纳入以房养老范畴的,不是保障性住房,而是完全合法产权的房屋。(完)

编辑:张晓
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