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得房率只有42%! 疯狂的公摊面积为什么越发无底线?
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2018-08-05 21:31 来源:侨报网综合 编辑:司马琦

侨报网综合报道】7月下旬,武汉多名业主维权,抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩“猫腻”。据《中国房地产报》报道,有业主反映,该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费,且价格虚高。一套125平方米的房子,精装修标准是2500元(人民币,下同)/平方米,公摊比例为28%,这样一算,每套房子通过公摊多收了8万多元。

事实上,公摊问题积弊已久。近年来,随着房价上涨,部分开发商趁机推高公摊比例。

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▲有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊,却又被划成车位再次出售,这属于重复公摊。图为上海某小区停车位。(图片来源:资料图/中新社)

某楼盘公摊系数甚至超过52%

中新网报道,买100平方米的房子,结果实际住进去只有70平方米,这凭空少了的面积就是公摊面积。根据2000年开始实施的《房产测量规范》,分摊的公用建筑面积,不仅包括电梯、楼道、门厅,甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者埋单。

谁都不希望房子的公摊面积太大,这里就涉及到公摊系数的概念。

打开房本,上面写着“房屋建筑面积:84.47㎡;专有建筑面积(使用面积):63.43㎡,分摊建筑面积:21.04㎡”。但并没有明示,公摊面积都在哪些地方。公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积,数值是0.33(即33%)。

但近年来,随着房价上涨,公摊系数也迅速攀升,部分住宅超过了30%。2010年,山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年,南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大,得房率只有42%。

问题在于,中国现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。

一位不愿具名的业内人士介绍,开发商在办理房产证前,要请测绘公司去实地测量,随后出具测绘成果报告,里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况,并将其交给开发商。

也就是说,测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方,最为清楚。但问题在于,开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。

易居房地产研究院的百城住宅价格报告显示,6月,一线城市4万元以上均价水平持续了15个月,二线城市1.2万元以上均价水平持续了12个月,三四线城市1万元以上均价水平则持续了10个月。

以一线城市某楼盘举例:4148套房,以均价4万元/平米计算,假设开发商每套多算0.1平米的公摊面积,那么整个楼盘就可多赚1659万元。

你为公摊面积埋了单,就拥有其所有权和使用权。但公摊实在是五花八门,加上开发商很少明确公示,购房者根本不知道哪些公共面积是自己的,更别提使用了。“比如,有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊,却又被划成车位再次出售,这属于重复公摊。”山东名仕宜居建设项目管理有限公司董事长王清华说,这样的车位没有产权,只能使用,不能转让。

王清华说,还有一些被算作公摊的物业用房,按道理是业主所有,物业公司应当向业主缴纳一部分费用,但现实中很少有人会这么做。

在某广告交易平台上,社区的广告位置五花八门,小区通过投放广告赚钱。王清华认为,一个中型的高端社区,如果把广告的收入反馈给业主,业主实际缴纳的物业费其实可以减少50%。

专家:销售套内面积的“重庆模式”应全面推广

那么,买房公摊面积大,购房人承担合理吗?公摊面积一直处于法律的灰色地带,甚至已经是约定俗成的一种做法,显然,这并不合理。中原地产首席分析师张大伟表示,公摊面积已经常常变成了开发商变相涨价的手段。

大陆央视报道,得房率低得离谱的现象,张大伟认为,国家必须出台相关的规范,设立得房率下线。张大伟表示:“一般在市场销售过程中,大概得房率应该一般在75%至85%之间。从这点来看,应该有一些建筑规范或者行业规范。”

对于公摊面积,重庆,在中国房地产市场里,显得“特立独行”,不仅房价相对稳定,而且房子以套内面积为标准出售,也就是说,买100平方米的房子,居住面积就是100平方米,“货真价实”。

2002年,重庆市人大常委会以地方法规的形式明确要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据。不按这一计价依据销售的开发商,将被行政主管部门重罚,后在2011年又进行了修订完善。张大伟表示,按照套内面积来销售更科学,对于“重庆模式”是范本。

张大伟指出:“重庆一直是封闭监管的城市,相对而言购房者也接受了这种定价模式。其实它的面积对于购房者来说更直白更直接,买到多少用多少,就是直接对应的这一点来看的话,其实从合同角度来说比较健全健康,应全面推广。”

在其他条件都同等的情况下,一个小区的公共区域的配置越高,房价越高;如果公共区域的条件越差,房价就会越低。不少人担心,如果取消公摊面积收费将影响小区品质。北京律师协会物业管理法律专业委员会主任包华表示,这样的担心是多余的,小区品质可以通过收取物业费来保障。

《新华每日电讯》撰文指出,公摊面积问题积弊已久,越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益,也损伤了市场经济的公平与公正。近几年,为回应民众诉求,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时,能正视公摊面积乱象,探索更科学、合理的计价方式。至于降低或取消公摊面积会推高“房价”之谈,更是危言耸听。因为压缩公摊面积或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨,本身只是数字问题,并不会真正提高购房者负担,相反会降低购房者未来资金压力。(完)

编辑:司马琦
侨报网新闻,未经授权不得转载
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