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加州颁新法华人居民后院建房赚钱 惠及新移民
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2018-07-11 20:34 来源:侨报网 作者:聂达 编辑:康博斯

【侨报记者聂达报道】在美国,华人群体的勤奋和智慧是有目共睹的,精打细算的生活理念,更使华人不断从自己的生活环境中挖掘出生财之道——华人可谓最擅长“后院掘金”的一群。“家庭旅馆”、“月子中心”等都是华人后院掘金的方式,但却要躲躲闪闪,因为涉嫌违反地方法规。可自从2017年加州颁布了新法规之后,许多华人即开始光明磊落地利用自家空间建房赚钱了,还服务了不少新移民呢。

ADU新法惠及加州居民

“独立的居住单位”这一个新的法律概念,是2017年1月1日加州政府颁布的新法规,其中将此前居民住宅中后院“招待居室”(Guest House)、给父母居住的房屋(Mother-in Law House)等等归纳为一个统一的概念——附属居住单位(Accessory Dwelling Unit, ADU)。根据加州ADU的新法规, ADU的具体定义为,在有独立地权的土地基础上,合法地增加另一个居住单位,也叫“独立的居住单位”。

洛杉矶华人建造师何先生表示:“在加州尚未颁布ADU法规之前,不少华人为了增加家庭“房屋”收入,在自家的后院建房,或者将车库改造成居住单位,其中设有炉灶、卫生间等生活必备设施,并设有独立于主房子的大门,这么一来便可以将这样的独立居室出租给需要的人,赚取一定的租金。但在此前林林总总的独立屋中,很多在防火、防震以及居住安全方面都有漏洞。从城市管理角度上来说,也严重影响了城市的市容市貌。”

 

正在建设中的房屋。(侨报记者聂达摄)

“随着近些年来,加州经济的不断增长,人口的不断增加,且房租价格也在不断上涨,加州近些年住房的共需矛盾也越来越严重,因此加州在2017年颁布了关于独立屋建造的新法规,让大家有据可循,可以将车库或者在自家后院合法合规地改造和建造独立屋。

专家:切忌自行建造房屋

何先生建议道,切忌想当然地自行改造,因为那样很有可能无法达到所在城市政府的审核标准,几个月前,来自圣盖博谷地区的一位华人物主找到我咨询——他本以为把车库改造成独立屋在技术上并不是一件多么的难的事情,车库中原有的洗衣房管道,只需要稍作调整,再加上橱柜、灶台以及一些生活用品就可以拿来出租了,但是据邻居说还需要找人画图纸,还要拿到市政府去审批,这么复杂工程程序是否一定要遵从?当时,我给出的答案是肯定的,的确ADU在技术上并不是一个复杂、繁冗的过程,但之所以政府要将这一行为合法化,目的在于希望增强管理和规范,毕竟让人来居住的房子与仅仅停放车辆或是用来储物的房屋是不一样的,试想万一起火、地震,可这些ADU没能达到一定防火、抗震要求的话,是一定的会出问题的,而且很多从车库改造而来的ADU很多也都是没有增加过保温层的。因此,如果大家想通过加建AUD而后出租来获得一笔收入的话,一定要遵从建筑规范来做。

申请加建的具体步骤包括,屋主先要将改造的独立屋的图纸画出来,标明已经进行合规的处理,例如有防火、防震、保温等处理,持此向政府递交申请。通常,如果政府认为图纸上标识的内容合规、符合显示情况且标识都很详尽的话,政府则有可能在不经实地检查的情况下审批通过该ADU建造申请。不过,通过情况下,政府都会派出专员到家中进行核查,例如:检查一下房屋下水道的情况、抗震设计是否充足合理等等,同时,政府也很有可能会给出进一步的整改意见,把不尽完善的地方进一步完善。

对此,何先生建议,既然目前加州出台了ADU法规,不仅允许合法加建独立屋,还允许此前那些非法加建的房屋进行合法改造,那么就希望那些愿意通过独立屋出租收入,从“自家后院掘金”的华人朋友们,将自己已经建好的独立屋进行规范化,这既是对日后居住于此的承租人的一种人身和健康的保障,更是规避将来很有可能会发生的政府问责罚款。

原有非法加建也可合法化

根据加州ADU加建规定,在ADU中必须设有完全功能的厨房和卫生间,因而便要求加建房屋的排水管道必须符合所要求的标准。当需要从原有的房屋分出一些ADU可以使用的管道便会涉及到很多改动,以前的在没有政府协助和审批的情况下,屋主通常也只是由着施工方的设计和安排去做,很多情况下也都为日后留下了不少安全隐患。所以在此过程中希望大家务必聘请专业、经加州政府认证的施工方、建筑师、工程师来把关。另外,由于现行ADU法规已经出台,那么希望大家不要再自行聘请工人在家里的偷偷加建,因为这种行为一旦被发现,日后再希望将其合法化,成本是非常之高的。

正在建设中的房屋。(侨报记者聂达摄)

另外一个与需要与政府积极配合的原因是,政府针对建造的很多要求、规范是住户、甚至很多施工部门所不清楚和没有想到的,例如:所有的在一楼的卧室中,必须设有窗户,且逃生窗可开启的净面积不得小于的5.0平方英尺,如果是二层的话,逃生窗可开启的净面积不得小于5.7平方英尺,但是有些居民家中的窗户是推拉窗,那么这样的话净开启面积则只有一半,那么这么一来很多的房屋便又是不合规的了,这些细节都是要在交到政府的平面图中反应出来的,政府派来的专员也会着重关注这些与人身安全息息相关的细节,其中包括这些可开启面积的净宽度,净高度。这种情况下倘若民众顶风作案,擅自率先建造之后,被政府指出类似细节不合乎规定的话,要求拆除、重装的成本是很高的,因为拆卸、重装窗户的话,房屋的主题结构、内外粉刷、石膏板以及抗震设计都要改动,这个成本是相当高的 。

后院建房易出租赚钱难

改建的工程不易,出租经营更是不易,曾经华人社区在过去的几十年中 “家庭旅馆经营”、“分房出租”等话题既普遍又饱受争议,由于并非同一家人而同住一个屋檐下所引起的社区和治安矛盾、纠纷甚至恶性事件也是屡见不鲜。

南加州地区圣盖博市(San Gabriel)的华人市长廖钦和(Chin Ho Liao)则表示: “此前,一个来自北加州的华人小伙子,来南加找工作,顶着不小的生活压力,入住了一家分租的家庭小旅馆,不久便和二房东的太太发生了口角,盛怒之下竟然用菜刀砍伤了二房东的太太,好在伤势不重没有闹出人命。不过正是因为这种恶性事件频繁发生,让这种分租、出租式的经营和生活混杂在一起模式一直以来也是饱受争议。”

阿罕布拉市市长沈时康(Stephen Sham)表示,关于私人住宅加件的问题,从建筑法规的角度来说,很难简单按照房屋大小以及卧室数量一概而论,不过最基本的规定是:卧室不能没有窗户;车库不能改建成卧室;加盖洗手间时下水道是必要考虑因素;所有房间的逃生通道必须畅通;房间门打开时,不会影响其他房间。

此外,关于一个住宅内的合法住户,沈时康表示:“按照现有规定,独立屋除了房东以外,最多还可以另租给两个没有家庭关系的人住,他们既可以是两个独立的人,也可以是两对夫妻。然而,在实际操作中,政府只有接到检举信,执法部门才会去检查。但如果屋主不配合,不让人进屋,执法人员也不得擅自闯入。有时,即便是执法人员进入了房屋,但如果他们坚持宣称彼此都是亲戚,执法人员也拿他们没有办法。

因而,面对执法实际操作困难的问题,城市能做到的只有间接规范,例如限制每一户家庭购买夜间在路边停车的停车证数量,以此控制每一户居住人口。但在阿市这个例子中,住客虽然多,他们都将车停在院子后面,这样一来,城市又变得无计可施。”(完)

编辑:康博斯
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