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在美国养房 为何一提到这个词大家脸色就大变?(3)
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2018-04-15 11:54 来源:咕噜通美国通 编辑:文章

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(图片来源:路透)

Single Family House 一定不会有 HOA ?

大部分的 Single Family House 住宅区并没有社区管理委员会、物业管理委员会 ,但是有许多地区的 Single Family House 每月都要缴交 HOA 费用。可能因为该房属整体住宅区开发形式 Planned Unit Development (PUD) ,每月亦须缴交费用给委托物业公司,管理修缮该社区的公共设施。据悉,许多九零年代之后兴建的房屋都要收取一笔 HOA 费用,所以不是拥有 Single Family House 就一定不会有这项开销。

不鸟 HOA 会怎样吗?

如果不理会 HOA 的规定,HOA 会寄发违规通知,说明违规事项并限期改善;如果持续不予以理会的话,就会进一步收到罚款通知、催缴通知。

就是不缴 HOA 费用会怎样吗?!

很可怕,不要问。

无论是 (1) 不缴交 HOA 管理月费,还是 (2) 对于违规通知、罚款不予以理会,HOA 有权利放置留置权 (Lien) 在该屋的产权纪录上,在屋主改善/还清债务之前是不会被撤销的。未来屋主若要变卖此屋,依照法律规定 HOA 有优先受偿的权利。而如果欠款事态严重到了 HOA 要诉诸法律行动之时,HOA 甚至可以拍卖房子 (Foreclose)。

以目前加州州法为例,屋主若欠款 1800 元以上(不包括迟付罚金、债务催讨费用、律师费或利息)并拖欠 12 个月以上,在 HOA 会议上讨论并取得多数住户同意之后,有权进行接收、拍卖程序。拍卖程序 30 天前,HOA 会向屋主发信告知将采取的一连串法律行动,之后政府相关单位会在欠款屋主的产权纪录上放置留置权 (Lien)。

放置留置权之后,紧接着的拍卖程序分为两种:司法程序 (judicially foreclose) 与非司法程序 (non-judicially foreclose)。若 HOA 选择走司法程序,必须先由法院核准,并由法院进行拍卖。若拍价足以清偿债务,屋主有权在 90 天内清偿债务并赎回房产;若拍价不足以清偿债务,屋主可在一年内清偿债务并赎回房产。而非司法程序则不透过法院,欠款屋主只要在 90 天内还清欠款以及 HOA 条约当中列出的费用(律师费或利息等等),就可以把房子赎回来。

所以,有意投资买房置产的朋友,如果届时看上的房产需要缴交 HOA,别忘了把这笔钱算进每月开销当中,拿捏好预算啰!

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