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中国政府不再垄断土地供应 会如何影响房价?
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2018-01-16 01:51 来源:侨报网综合 编辑:孟音

侨报网综合讯】北京时间15日,中国的国土资源工作会议上,国土资源部部长姜大明对未来中国的土地工作给出了部署,其中最重要的信息当属“中国将逐步改变政府作为居住用地唯一供应者的情况”。

姜大明说,要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。

那么,如何理解“政府将不再是居住用地唯一提供者”?

据《北京青年报》报道,中原地产首席分析师张大伟认为,过去中国房地产的20年发展历史,其实就是国有土地发展历史,特别是商品房住宅土地,来源单一,地方土地财政依赖房地产,依赖土地招拍挂,国有土地招拍挂出让,是商品房住宅土地的唯一来源。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池称,中国的城镇住房供地属于政府垄断,因为城镇土地是归国家所有。这些年开发商拿地,地价越来越贵,房价越来越高。而从土地所有制来讲,土地分为城乡两种制度,城镇土地归国家所有,农村土地归集体所有,农村集体也是一种土地的所有权。从法理来看,不仅是国家能够供应土地,农村集体也可以是土地的供给者。

尤其现在中国提倡租购并举、大力发展租赁市场,农村集体建设用地可以利用起来。近来北京正在实施的集体土地租赁住房项目就是这种情况,北京市计划于2017年至2021年的五年内供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房。

赵秀池称,国土部鼓励集体用地建设租赁房,有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性。

可以见得,目前,中国开展利用集体建设用地建设租赁住房试点的13个城市都是一二线城市,这些城市国有土地相对紧张,不过部分区域也存在城中村集体土地,如果这些土地进入租赁市场,有利于房源供应,也有利于城中村改造。

“姜大明部长的讲话主要是落实十九大报告多主体供应、多渠道保障的精神。”赵秀池说。

多主体供应房源,必然需要多主体供应土地。有人预计,未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。另外,政府不再垄断住房土地供应,对集体土地价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响最大,对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。

姜大明在会上还表示,中国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。但他同时强调,城里人到农村买宅基地这个口子不能开,按规划严格实行土地用途管制这个原则不能破,要严格禁止下乡利用宅基地建设别墅大院、私人会馆。

政府不再垄断土地供应,会对房价有什么影响?

赵秀池称,把集体土地,尤其是宅基地充分利用起来,提供更多住房供应,对平抑房价、稳定房地产市场,起到一定作用。

土地交易制度对高房价的关键作用,在完全垄断的土地供应制度下,土地只能是稀缺的,只有稀缺才能制造最大的价值。

有专家分析,炒地是炒房的根源,如果土地供应有多个主体,土地市场存在真正的竞争,土地一定不会稀缺。解决高房价的根本在于土地制度的突破,这才是真正的长效机制。

普遍认知的造成房价过高的原因,中国土地稀缺,绝非土地真的短缺。在中国任何一个城市,就土地本身的量而言,用于居住的土地完全足够,导致土地稀缺的根本原因在于不合理的土地制度人为导致的短缺,表现在三个方面:一是政府对土地一级市场的垄断。二是土地结构不合理。三是土地的大量浪费。

当下实行的以招拍挂为主要方式,政府垄断土地一级市场的方式,是导致中国土地稀缺的主要原因。

几项关于土地的改革举措的落实,意味着中国土地供应将出现实质性的变化,政府作为土地垄断供应者的历史将慢慢终结,这对中国房地产市场的格局以及房价未来的走势必然产生实质性的影响。

国土资源部明确提出未来土地的“多主体供应”,无疑是一个积极信号。尽管从目前的举措来看,除了“非房地产企业的用地用于住宅”这一点可以直接增加土地供应之外,其他的诸如集体土地只能用于租赁房试点,口子仍然开得太小。

有业内人士称,政府将不再垄断土地供应,可能是中国房地产市场迄今为止影响最为深远的事件。

(编辑:孟音)

编辑:孟音
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