西雅图如何做到文化空间并未因租金上涨而被挤压
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2018-01-03 05:20 来源:澎湃新闻 作者: 编辑:赵旭

放眼全球,伦敦的夜猫子们正哀叹超过半数的夜店都关了门;香港的爱书人在为一座座消失的书店所发愁;纽约的戏剧迷所担心的是那些“非百老汇”的小剧院因日益上涨的租金而纷纷倒闭。

全世界的大都市都正变得越来越繁荣,也变得越来越贵。城市里的文化场所——比如上文提到的那些地方,还有诸如现场音乐演出馆、舞蹈场地、艺术画廊——都在面临生存空间的挤压。西雅图自然也不能幸免。作为美国发展速度最快的大城市,西雅图是电商亚马逊的总部,而来自中国大陆的投资进一步推高了当地房价。这些都使得文化场所的生存愈加艰难。

文化上看,西雅图走出了邋遢摇滚(grunge music),这座城市也启迪过知名科幻小说作家如尼尔·斯蒂芬森(Neal Stephenson)和奥克塔维娅·巴特勒(Octavia Butler)。这座城市决不能容忍文化空间被挤压。因此,当地政府设立了专人岗位来确保西雅图继续充满文化活力。

在西雅图一家叫Neumos的酒吧内进行着一系列表演。西雅图正在采取各种方法来保护市内的诸多文化机构,使其免受因大兴土木而飞速上涨的租金。

保留西雅图文化空间的工作由马修·瑞彻(Matthew Richter)主持。他的工作抬头是“西雅图文化空间联络官”( Seattle’s Cultural Space Liaison),隶属于市政府的艺术与文化办公室(Office of Arts & Culture)。据瑞彻说,其他美国城市里都找不到第二个这样的岗位。

不过,其他城市还是能从瑞彻领导的工作团队的新进展中受益。五月,西雅图文化办公室发布了一份报告,提出了三十条如何创建、启动、保存文化空间的想法。尽管这份报告从西雅图的文化空间出发,着眼于为文化机构拓展生存空间提供帮助,但其实这些想法在任何地方都可能被恰当地采用。

“你可能需要对西雅图的想法稍作调整来满足本地需求”,瑞彻在接受Citiscope采访时说,“越来越多的想法,虽然来自于某个地区,却能够被应用到全美甚至全球的其他城市里去。”

简单来说,瑞彻相信,这个报告可以起到提醒的作用,提醒大家要将文化置于一个更广的范畴的中心,要让城市文化同城市发展及城市融合产生对话。“城市规划办公室和艺术文化办公室,本就服务于同一个城市,应当要牵上线,彼此间要搭起沟通的桥梁。”瑞彻还说,要将文化规划置于更宏大的统筹层面,同分区规划、人口密度规划、城市建设规划置于同一级。

以下,我们从报告里摘录了三项最紧要的建议给感兴趣的城市,来思考如何在发展建设的同时保持文化活力。

西雅图地区的文化空间热力图,图片来自报告《The CAP Report》

1、采取认证手段(certification tools)来保护文化

如同建筑行业有一系列认证工具来评判一幢楼房是否“绿色”环保,文化工作者也可考虑设计文化相关的认证标准。将一幢有文化功能的大楼进行文化认证,能为大楼带来更有效的保护,使其免于破坏甚至拆除。现有的认定体系,比如就历史性进行登记,并不能完全起到应有的保护功能——举个例子,一间坐落在非历史保护建筑里的有历史意义的唱片店,现在并不能受到相关保护。

此外,开展文化认证活动的工作人员,应当持证上岗。在建筑行业,建筑师、房地产开发商、行业律师可以考取从事“绿色”建筑认证的从业资格。那么,认证建筑文化性的工作人员也应当有相关的从业资格证,以期专业有效地管理城市的文化空间。

城市规划处应当在市内划立专门的文化类地理区块,使这些地区能够吸收城市的专项基金。西雅图已经设立了三个类似的区块。设立文化区块类似于将一整个区域进行文化认证,这样能进一步增强该区域的文化保护、提升文化功能。同时,划定文化区块后,也能给房地产业提供风向标;当地产商准备开发某文化区块时,要对该处的文化功能加以考量。

2、成立市属的(city owned)房地产开发公司

许多文化机构没有属于自己的房屋,而需要租赁办公室。因此租金一旦上涨,他们受到的影响很大。只有大型的机构有能力购买办公室——况且,要是这些机构真的买了办公室,这很可能是这个机构唯一一笔大规模投资。

文化机构大都缺乏房产管理经验,而另一方面,私营房产开发商更注重房屋租售的盈利性。所以相较之下,文化机构在房产事务上处于劣势。因此,房产事务需要有一个专门的隶属市政府的房产公司来介入。

市属公立房产公司能够代表文化机构去争取政府的租赁基金,帮助打理相关房产事务。这样一来,市属公立房产公司就能够牵头一大批文化空间,集开发、购买、租赁等功能为一身,扮演起房东的角色,从而给文化机构以必要的支持和帮助。

在州立法律的规范下,西雅图已有类似的机构存在,它们被称作“公共开发权威机构”(public development authorities)。在其中一个机构的帮助下,著名的“派克市场”(Pike Place Market,位于西雅图市中心的派克街,于1907年开业,是全美国最老的农贸市场之一。该市场聚集着一大批私人农户、手艺人和小商贩,成为西雅图最热闹的旅游景点。译者注)得以保存,且持续开放和运营。

现在,西雅图艺术与文化办公室也在做着类似的工作。最近,该办公室从西雅图市中心的摩天市府大楼(Municipal Tower,62层高,为西雅图第四高楼,有近5000名租客,是西雅图人数最多的一幢大楼。译者注),搬到了一个废弃火车站内空置的三楼,并将此处改造成了一个超过1200平方米的社区文化空间。

3、将文化考察纳入城市开发的“上游”

通常情况下,只有等到地产开发商同政府接洽之后,街坊邻居才会知道某地块的用途。即使从时间上说,这还算是项目开发的前期,但已经不太有机会在项目中加入文化的内容了。

要改变现状,确保能对地产项目施加文化的影响,可以考虑在开发商刚提交地块申请时,就开始讨论项目的文化效应,规划潜在的文化空间。将文化考察提到地产开发审核环节的“上游”,这样才能确保文化元素融入项目规划,在草案还未成型时就纳入文化的考量。

文化倡议者和开发商之间有不小的讨论空间。来自西雅图市政府的数据和非政府机构咨询师的数据都显示,在一栋建筑内设置文化空间能给该地产项目带来很多顺理成章的收益。

举例来说,现在有一处商业区设置了文化空间,比起其他没有文化空间的同等商业区,如果要申请在该商业区的人行道上开放露天餐饮的许可证,成功几率将翻倍;如果去看看Flickr上被晒出来的照片,该商业区的照片数可能有普通商业区的三倍之多。这些数据意味着,有文化空间的商业区能吸引更多顾客,带来更多收入,在这里做生意机会更好。而且,这样的商区营业时间能延长到工作日的晚上甚至周末全天。商铺入住率也更高,租赁协议成交速度也更快。

开发商也许在一开始并不知道文化空间能带来商业利益,但是将文化考察嵌入到审批流程中,能帮助他们了解到这两者间的正向关联。

报告《The CAP Report》封面

以下为西雅图文化办公室发布的报告《The CAP Report》中,提出的30条如何创建、启动、保存文化空间的创意想法。这些想法来自各行各业的人士为这份表单献言献策,包括:社区成员、房产业主和开发商、市政府公务人员、官员、艺术家、建筑设计师、房地产从业人员、法律专家和文化产业相关人士。

认证文化空间

1.认证建筑项目:向公众公布那些致力于创建和保存文化空间的项目和开发商,并进行市场化推广。

2.认证从业者:设计培训项目,受众为房地产从业者(设计师、律师、中介、开发商、代理人等),使他们了解西雅图文化空间的市场需求、机会、和功能模块。

3.品牌化运作文化空间:扩大文化空间品牌化的努力,作为“艺术文化区项目”的一部分,将西雅图所有的文化空间都纳入品牌运营。

促进变革

4.区别对待文化空间的建筑容积率(FAR):允许文化空间的面积不计入建筑容积率计算,在某些情况下将文化空间作为总体开发项目的额外奖励。

5.区别对待文化空间的层高:在某些区域,允许有文化空间的项目可以建更高的层高。

6.允许文化空间有天台:利用房屋结构本身的特性,允许在天台上搭建艺术工作室等空间。

7.给予使用人行道区域的便利:在西雅图建筑准则里单列上文化空间的定义,并将文化空间加入允许使用人行道区域的列表上。在制定的艺术区域里,考虑将文化空间进人行道列为新标准。

8.(重新)发放临时搭建许可证:当流行艺术有空间上的需求时,允许其占用空间最多6个月而无需申请长期使用权。

9.将艺术画廊重新评级:将艺术画廊的建筑标准定为商业零售空间,新画廊开张之初无需强制申请“大规模改建”的评估。

许可证流程

10.优化艺术空间项目的许可证发放:为重大文化空间项目的许可证办理提供便利,便利程度等同于市政府已经开放便利流程的重要绿色项目。

11.邀请艺术文化工作人员参与项目前期讨论:在合适的项目上,如大型项目或在艺术氛围浓厚的社区进行开发的项目,审核初期就邀请艺术文化办公室的工作代表参与预审会。

12.在SDCI(Seattle Department of Construction and Inspections,西雅图建筑检查局)和ARTS(艺术文化办公室)之间构建网上桥梁:加强SDCI和ARTS两个网站间的信息关联,构建开发商和艺术空间需求人员之前的联系。

13.任命一位SDCI联络官:疏导行政上的通路来支持非盈利文化机构,梳理申请许可证过程中的手续合规问题。

关于老建筑

14.对在老建筑中使用文化空间,增加激励机制:增加财务上和技术上的激励机制,鼓励在老建筑中改造文化空间。

15.探索能源和管道设施上的准则:对老建筑里效率低下的能源和管道设施,提供补贴进行弥补。

16.为空间重大变更提供指导:允许文化空间在老建筑里进行更多的大型变更,而不即刻启动“重大变更”审核流程。

技术支持

17.为资本资金信息建立一个清算所:将其他资本资金开放为文化空间的申请机会整合起来,统一放在一个线上平台。主动为文化空间的资金申请提供信息和协调。

18.组织一个统筹性的但不局限于本地的专家会:将社区利益相关者、文化产业业内人士和开发商组织起来,确认新项目的需求和机会,为开发商建议文化空间的使用。

19.连结开发商和文化空间需求者:为对文化空间感兴趣的地产商和没有地产的文化空间需求者,提供信息、搭建桥梁。

20.搜集实践案例并分享:创建一个在线平台,面向文化空间项目开发商和实践者,提供文化开发的新模型,为文化开发人士之间的对话提供支持。

21.倡议修改其他相关的建筑认证标准来支持文化空间:让开发商意识到参与文化开发项目的优惠,以及如何通过引入文化开发来提高项目打分以通过达标,同相关认证系统的人士一起合作,将文化考量引入认证的打分项。

财政工具

22.补贴许可证申请费用:非盈利文化机构和申请文化空间的私人艺术家,因申请许可证而产生的费用,考虑给予财政补贴的可能性。

23.增加同文化空间有关的市政府资产基金数目:增加文化设施基金的总额度,探索如何进一步惠及到当前不在申请范围内的项目(如更小型的或更独立的那些组织)。

公共政策

24.成立一个文化空间管理的公共咨询机构:拨款成立一个独立的房产机构来租赁、开发、购买、管理和分包空间,提供给文化机构和艺术工作者。

25.要求一定规模的公共建筑内需设立文化空间:当市政府开发一定规模的地产时,要求地产项目内包含文化空间。比如,丹尼变电站项目就是一个例子。(译者注:The Denny Substation Project位于西雅图南湖联合区,是沿丹尼路整个街区的改造项目,包含变电站、开放空间、社区中心和公共艺术,于2016年开工,预计于2018年完成)

26.将文化议题提上社区规划:在未来的有关街道规划的社区讨论中,将文化空间的建造纳入议题。

其他想法

27.规范商住两用空间的管理:关于商住两用空间,对那些正享受补贴但实际上并没有达到多功能使用的空间单位,考虑进行收费。

28.创建纳税工具:考虑把现有的多户型建筑进行税收减免优惠,扩大到设立艺术空间的项目。(译者注:多户型建筑税收减免简写为MFTE, Multifamily Tax Exemption,为该类建筑项目提供税收减免,作为交换条件,要求项目内20-25%的房屋的售价或租金不能过高)

29.允许在杜瓦米许(Duwamish)工业区域创建艺术空间:修改土地使用规则,允许部分类型的文化空间设立在西雅图的工业区。而根据目前的准则,该区域空间不允许进行艺术和文化上的使用。

30.在私人建筑内被拆除的文化空间应当要求重建:一旦发现私人开发商直接拆除了建筑内的文化空间,应要求当事人立即原址原样重建,以恢复原貌。

(本文有张晓茵编译自citiscope)

编辑:赵旭
侨报网新闻,未经授权不得转载
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